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Les Français adorent investir dans la pierre, plus concret, plus tangible et plus rassurant que les placements bancaires ou la bourse. Nous sommes tous des Saint Thomas dans l’âme, ou je ne crois que ce que je vois.
Pour autant, l’immobilier reste à la deuxième place des rendements sur 30 ans, derrière les actions, certes plus volatiles.
Ceux qui ont pour objectif de préparer leur retraite ou améliorer leur train de vie de leur famille, voient dans l’immobilier un outil capable de percevoir des revenus complémentaires. C’est aussi un moyen de placer des capitaux qui dorment et qui coûtent à son propriétaire.
L’immobilier est un marché qui offre une richesse d’opportunités, permettant d’y accéder pour n’importe quel épargnant. C’est même l’un des rares outils patrimoniaux qui suit l’évolution de l’inflation, ce qui sécurise un peu plus encore l’investisseur.
Investir en VEFA, dans l’immobilier ancien, avec ou sans travaux, avec ou sans avantages fiscaux comme par exemple la loi Pinel, le régime de droit commun, la loi Malraux, la loi Denormandie, le CIIC, etc. Il est même possible d’investir avec une garantie sur le rendement et d’acheter avec des décotes de 30 à 50% dans des zones très privilégiés Côte Atlantique, Paris et Périphérie, bassin genevois, PACA.
Il peut être judicieux d’acheter de l’immobilier sous la forme de parts, comme les SCPI, le private equity ou encore le crowdfunding, des solutions de placement immobilier simple, avec des rendements compris entre 4 à 10% net, sans frais de gestion à payer et sans gestion locative
L’immobilier conserve, aujourd’hui encore, beaucoup d’avantages de par la diversité des solutions, et reste l’un des rares supports d’investissement bénéficiant des effets de levier financier et fiscaux.
Tout le monde peut faire de l’immobilier, à condition d’en maîtriser l’ensemble des paramètres
La plupart des personnes que je rencontre sont agréablement surprise des opportunités qu’elles avaient. Beaucoup d’ailleurs découvrent qu’il est possible d’investir peu avec des risques maîtrisés, sur des durées courtes et en voyant les intérêts de ces investissements tomber sur le compte courant chaque mois, avec moins de charges fiscales à payer.
Il existe même des stratégies, en fonction de ses envies, de ses impôts sur les revenus de profiter de cumul d’avantages autant dans l’achat en direct dans le neuf que dans l’ancien.
Avec des études et des scénarios, en intégrant la fiscalité, les frais et les coûts, et en fonction de la situation financière et des objectifs fixés, on s’aperçoit dans la majorité des situations qu’il est préférable d’obtenir des rendements, de la sérénité et de la tranquillité. Si en plus on peut diminuer les impôts, pourquoi pas.
A votre avis, est-il préférable d’acheter un immeuble avec 6 appartements à crédits avec apport sur 15 ans ou est-il préférable d’investir toujours à crédit mais sur 20 ans et que j’utilise l’apport pour obtenir des rendements qui paieront une partie de votre mensualité ?
2eme exemple, préférez vous investir dans un cadre fiscal préférentiel, sans fiscalité, ou votre argent est protégé par loi, ou préférez vous placer votre argent, taxable aux droits de succession ?
Gagner de l’argent grâce à l’immobilier, c’est possible à condition de ne pas oublié la fiscalité de ses calculs
L’erreur courante des investisseurs, même ceux disposant déjà de plusieurs bien immobiliers, oublient que les revenus immobiliers net, donc issu d’investissement locatifs, sont fortement fiscalisés en France. Ce qui peut créer un décalage important dans la trésorerie et les calculs de rentabilité.
A titre d’exemple, un couple (à une TMI de 30%) décide d’acheter un bien 400 000€ + 100 000€ de travaux, soit 500 000€. Le revenu estimé est de 2800€/mois net, ce qui correspond au montant de la mensualité à rembourser. Dans l’esprit des personnes, le rendement est de 7% et c’est 2800€ qui tombent sur le compte courant, la fameuse « opération blanche ». Dans l’hypothèse où le couple choisi le régime fiscal le plus simple, comprenant l’avantage d’un abattement légal et l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, le rendement passent de 7 % brut à 5% net, si tenté que dans les calculs des 2800€ net soit intégrés la taxe foncière, les intérêts d’emprunt déductibles et tous les frais connexes. A la limite 5% cela peut répondre à l’objectif, mais attention le crédit étant de 2800 € pour un revenu net de fiscalité de 1960€, il faudra bien combler les 840€ de trésorerie manquante.
En d’autres termes, il faut donc anticiper la fiscalité pour éviter que cela impacte les finances de la famille et donc la rentabilité.
L’immobilier est abordable, encore faut-il savoir sur quoi investir ?
« C’est trop cher » est probablement l’une des remarques que je vois le plus. Le problème est toujours le même, on veut investir à tel endroit parce que le marché est propice. En soi, c’est compréhensible et surtout c’est très logique. Ce n’est pas un hasard si les trois mots les plus importants en matière d’investissement locatif sont : la localisation, la localisation et la localisation. Donc souvent on veut telle ou telle localisation car on sait que cela se loue.
Sauf que si tout le monde veut le même endroit, c’est le jeu de l’offre et de la demande. Et la demande est plus forte que l’offre, les prix s’envolent. C’est mécanique. En matière d’investissement locatif, en VEFA ou dans l’ancien, il faut donc prendre du recul et réfléchir différemment. Peut-être est-il judicieux d’investir aux endroits où il y a des opportunités de rendements nets plus intéressants, ceci en intégrant tous les frais qui vont exister, les impôts, les charges, etc.
Il est souvent plus judicieux de trouver des opérations dans le neuf avec des décotes dans des secteurs très tendus (Paris et Périphérie, Bassin Genevois, Côte Atlantique, PACA) ou trouver des opérations dans l’ancien avec beaucoup de travaux dans le cadre d’un package ou le client ne gère pas la gestion des artisans.
Avec une étude de l’évolution de la démographie, du bassin d’emploi et de l’attractivité d’un secteur, d’une ville, complétés d’une bonne organisation financière et fiscale personnalisée et surtout anticipée, il est possible de trouver, encore aujourd’hui, des opérations financièrement intéressantes. On peut même aller plus loin en cherchant l’autofinancement, avec le crédit immobilier ou encore des revenus complémentaires.
Il restera ensuite à étudier des solutions alternatives voire complémentaires, notamment via des contrats financiers, plus facilement abordable car le montant d’investissement est plus raisonnable et surtout plus accessible, sans parler du fait que la fiscalité inhérente peut-être moins lourde.
Ce que nous offrons
Dès lors que l’objectif est d’investir en immobilier, il est primordial de faire un audit complet avant toute acquisition. Les enjeux sont importants, surtout lorsqu’un investisseur devient propriétaire à 100%. En effet, personne n’achète de l’immobilier physique (neuf ou ancien) comme on achète une baguette de pain. Une erreur peut avoir beaucoup de conséquences.
D’autant que la plupart des personnes que je rencontre n’ont pas, et c’est bien malheureux, l’ensemble des informations indispensables pour faire un choix juste, raisonné et certains professionnels cachent volontairement certaines informations pour faire une vente.
La réalisation d’un audit global semble particulièrement adaptée, d’autant que cet audit coûte souvent moins cher que les frais d’un courtier en prêt immobilier par exemple. Je tente de rester accessible et abordable. Quitte à se rassurer ou à valider une opération, avoir un avis extérieur peut éviter bien des déboires.
Contactez-moi en cliquant sur « Besoin d’aide » dans le menu (en haut à droite) pour bénéficier d’un audit patrimonial ou par email à sdurand@acecapital.fr pour toute demande d’accompagnement.
Rendez-vous vidéo-conférence partout en France. Possible de vous rencontrer sûr rendez-vous à domicile ou sur votre lieu de travail dans les villes suivantes pour vous accompagner à la gestion de votre patrimoine privée et/ou professionnel: ARSAC, BORDEAUX, BLANQUEFORT, BRUGES, GRADIGNAN, LE HAILLAN, LUDON-MEDOC, MERIGNAC, PAREMPUYRE, SAINT MEDARD-EN-JALLES, SAINT-AUBIN-DE-MEDOC, TALENCE
Sources :
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