Investissement locatif : Bien choisir son régime fiscal et eviter les surprises
La plupart d’entre nous cherchons à investir dans la pierre. Les Français en sont fans et je vois de plus en plus de personnes sur les réseaux sociaux vanter les mérites de tel ou tel dispositif. Mais cela reste très commercial et très orienté.
Combien de personnes sont sollicitées pour faire du PINEL, du LMNP, tellement simple à vendre, alors même que ces dispositifs sont faits pour seulement une toute petite partie des investisseurs. Sans parler du bien en lui-même car au final, vous en êtes propriétaire, pour ces avantages mais aussi ses défauts.
Plutôt qu’un déballage d’arguments qui peuvent être discutable, l’immobilier étant l’un des rares sujets ou tout le monde à un avis. Dès lors que l’on aborde la question de la fiscalité, il n’y a plus vraiment personne pour vous aider.
Petit rappel important
Au risque d’être insistant, je ne rappellerais jamais assez que c’est le bien immobilier que vous achetez qui compte. Sa localisation est l’un des critères les plus importants à garder à l’esprit. Acheter un T2 en pleine pampa à 30 min de voiture d’une ville n’a, dans l’absolu, aucun sens. Sauf si vous êtes au bord de la plage par exemple.
C’est votre analyse ou votre conseil qui peut vous orienter sur un investissement locatif immobilier en intégrant plusieurs facteurs essentiels à une décision rationnel et cohérente à vos objectifs patrimoniaux. Le mieux étant toujours d’avoir des études comparées.
Egalement, il est utile de rappeler que tout avantage fiscal, quel qu’il soit est la crise sur le gâteau.
Les revenus locatifs sont parmi les revenus les plus taxés en France
Le titre parle de lui-même. La perception du revenu locatif, après les charges, sont fiscalisés au taux marginal d’imposition (vous avez une vidéo à ce sujet), auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.
Je rappelle que les prélèvements sociaux peuvent à tout moment être revu à la hausse ou à la baisse selon les décisions politiques prisent par notre gouvernement. Il est utile de rappeler 2 points :
- Les prélèvements ont été réhaussé en 2018, passant de 15% env. à 17,2% aujourd’hui.
- L’Etat est en recherche de recettes fiscales, d’autant qu’il est sous pression pour combler les énormes dépenses pendant et après Covid, sans parler de l’état économique dû à l’inflation. On peut donc s’attendre a une remontée du taux de prélèvements sociaux dans l’avenir.
Je rencontre régulièrement de nouvelles personnes cherchant à investir. Pour une bonne partie d’entre eux, ma préconisation est plutôt de s’orienter sur d’autres moyens d’investissement. Tout autant voire plus rentable, et avec de la souplesse. La gestion locative à un coût. Du temps à y passer et/ou des professionnels et des garanties à payer au pourcentage du montant du loyer.
Le nerf de la guerre, une bonne gestion de trésorerie, en intégrant le coût fiscal
Outre le fait qu’une banque puisse vous apporter des capitaux, qui permet un enrichissement grâce à de l’argent que vous ne détenez pas, outre la fluctuation de l’inflation, ou l’immobilier reste l’un des supports financiers qui suit la tendance haussière ou baissière du sujet, c’est la gestion de trésorerie et son impact fiscal qui peut vous coûter cher.
Il y a souvent une erreur fondamentale faites par beaucoup d’investisseur. J’ai même eu l’occasion de rencontrer une comptable fort charmante, qui a passé des années à utiliser son salaire pour payer les impôts issus justement de l’immeuble qu’elle avait acheté avec 4 appartements.
Comme quoi, même des professionnels du chiffre pas au fait de la fiscalité immobilière peuvent le regretter. Rassurez-vous, cette cliente s’en sort très bien aujourd’hui, mais elle a quand même galéré pendant des années du fait d’un montage qui n’était pas adapté à sa situation.
Le message est donc le suivant, Ne croyez svp jamais qu’une opération est rentable en faisant simplement le calcul suivant :
Mes revenus locatifs – mes charges = ce que ca me rapporte
La formule est plutôt, pour grossir le trait, du genre =
Mes revenus locatifs – mes charges – la fiscalité = ce que ca me rapporte
Cette règle s’applique même pour les sociétés civiles.
Droit de succession, une fiscalité cachée et très sournoise.
Lorsque j’accompagne mes clients dans la recherche de stratégies et solutions sur mesure, il faut penser à beaucoup de chose à la place de l’investisseur, peut importe son expérience d’ailleurs. Même les plus avancés commettent des erreurs. Cela fait partie du processus d’apprentissage et je ne connais personne qui a tout bien paramétrer du premier coup, seul.
Comme nul n’est immortel, du moins je le pense, investir en immobilier peut être une très mauvaise surprise pour vos héritiers. Quel professionnel peut vous en parler mieux qu’un notaire ou un gestionnaire de patrimoine, si tenté qu’il soit formé sur le sujet. Pas de bol, le notaire communiquera la douloureuse à vos héritiers sans aucun moyens de l’éviter. Le conseil en gestion de patrimoine peut l’estimer, cela fait partie normalement de ses fonctions, mais cela restera une estimation. L’administration fiscale ne vous préviendra jamais sur les risques pour vos héritiers.
De plus, il faut retenir que c’est la valorisation de vos biens qui entrera dans le calcul de la masse successorale, en gros, le montant sur lequel s’appliquera un barème de taxation. Et non, les crédits immobiliers ne viennent pas se soustraire du calcul. Pire, pour certains, cela peut même être une catastrophe fiscale pour votre conjoint et vos enfants, notamment en location meublée. Et l’ardoise peut rapidement être astronomique.
Il est donc judicieux de réfléchir aux opportunités et en intégrant systématiquement l’aspect fiscal. Là aussi, soyez rassurer, l’administration fiscale ne vous oubliera pas, ils savent très bien calculés, au dépend de vos enfants si vous n’avez rien anticipé.
Plus values à la revente du bien = aussi taxées!
Si vous faites une plus-values, il y a de fortes chances d’être taxées.
Ici aussi, une étude personnalisée peut avoir du sens car il y a des stratégies pour l’éviter. Elles ne sont pas nombreuses mais elles existent.
Un bon investissement immobilier locatif commence toujours par une étude globale de votre situation et de vos volontés. Autrement dit, il me semble toujours difficile de comprendre que beaucoup de personnes signe sans vraiment comprendre ce qu’ils font. C’est une réalité et c’est ce qui explique aussi la méfiance de plus en plus grande sur les commerciaux. En effet, rien que pour l’exemple, combien sont ceux qui signent auprès d’un banquier, d’un promoteur ou encore d’un agent immobilier, et qu’au moment de faire la déclaration fiscale, plus personne ne peut ou veut vous aider. Ce n’est pas normal puisqu’ils ont paramétrer le montage. Autant aller au bout de la démarche, non? D’autant que vous vous êtes engagé sur un résultat.
En tant que professionnel, je trouve toujours surprenant que certains investisseurs valident des études faites au coin de la table et achète de l’immobilier comme on achèterait une baguette de pain.
L’investissement locatif a du sens pour beaucoup, même s’il est vrai que les prix deviennent de plus en plus élevés, du fait notamment des nouvelles réglementations thermiques et les prix des terrains qui ont aussi explosés, Dans certains secteurs géographiques français, l’immobilier va continuer à prendre de la valeur. Reste à identifier ces secteurs, qui ne sont peut-être pas à côté de chez vous. Tout dépend de votre stratégie.
Pour certains biens, il est encore possible de trouver des opérations rentables et fiscalement attrayantes, à condition de les connaitre. Un investisseur avisé sait toujours se faire entourer. C’est d’ailleurs pour cela que ce sont toujours les mêmes qui s’enrichissent. Rien de bien nouveau.
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