Immobilier ancien : des points essentiels à connaitre pour bien choisir ?
L’ancien est souvent perçu comme plus accessible que l’achat dans du neuf. Et cela s’explique de façon assez rationnel.
Il y a un risque de travaux imprévus, des obligations de normes moins contraignantes, et il y a peu d’avantages fiscaux offerts par l’Etat Français. N’en demeure pas moins qu’il reste une valeur sur pour ceux qui aime les vieilles pierres.
Ce gout pour les vieilles pierres à un coût immédiat : Des frais de notaire significatifs, qui en refroidissent plus d’un.
Cet article se concentre sur des considérations objectives, avec une approche financière et fiscale sans nécessairement privilégié le neuf ou l’ancien, car in fine, cela dépend de ses objectifs et de ses volontés.
Sylvain D. D.
/ 14-02-2022
Atouts et inconvénients d’un logement ancien
En se tournant vers l’immense parc des logements anciens, un acquéreur peut accéder à un large choix de maisons et d’appartements, et dispose de la capacité de négocier auprès du vendeur, ce qui n’est pas toujours aisé auprès de promoteurs immobiliers vendant du neuf. Les garanties sont aussi bien moins importantes et comporte en plus, du moins pour les investisseurs, une fiscalité est souvent plus douloureuse, voire une très mauvaise surprise.
Une grande diversité de biens disponibles rapidement
Sans offrir le même aspect « sur mesure » qu’un bien neuf, les logements anciens sont palpables, visitables et nous permettent de se rendre compte des volumes, sans parler de voir immédiatement le quartier environnent (écoles, commerces, transports en commun, etc.), l’ensemble présentant des atouts traditionnellement associés à l’ancien.
L’achat d’un bien ancien est plus rapide et plus simple. De la signature du compromis de vente jusqu’à celle de l’acte authentique auprès du notaire, puis l’emménagement dans les lieux, il faut compter à peine trois mois en moyenne.
De vastes prix, des frais de notaire élevés, et des travaux non anticipés souvent onéreux
Dans les zones généralement non tendues (où l’offre est inférieure à la demande), on peut se permettre de négocier le prix, parfois de façon très significative.
Le sujet est bien différent dans les zones tendues ou la demande en biens est supérieure au nombre de potentiels vendeurs, signifiant de fait une augmentation des prix, comme je le constate à BORDEAUX, à LYON, en frontière genevoise ou d’autres grandes villes de France.
Un logement ancien est acheté en l’état, avec ses qualités mais aussi ses défauts. Les diagnostics obligatoires réalisés par l’ancien propriétaire protègent l’investisseur, en principe, des déconvenues éventuelles (performance énergétique, termites, plomb, amiante…). Pour autant, attendez-vous à faire face à plus de travaux, bien souvent imprévus, immédiatement ou sur le long terme. Réfection de la toiture, isolation, remplacement des vieilles menuiseries, remise aux normes de l’électricité, de la plomberie, ou encore remplacement de la chaudière ne sont que quelques-unes des urgences qui peuvent se manifester. Quand bien même vous échappiez aux mauvaises surprises, l’ancien répond à une ancienne norme énergétique. Statistiquement, vous consommerez donc davantage d’énergie pour vous chauffer, sauf si vous vous engagez des travaux importants. Si vous revendez, il est à parier que vos futurs acheteurs potentiels regardent de près la consommation au quotidien, surtout si le cout de l’énergie augmente dans la prochaine année.
…et une fiscalité moins favorable pour les propriétaires investisseurs
Dans l’ancien, les importants droits de mutation prélevés par les collectivités locales et l’État se traduisent par des frais de notaire conséquents, de l’ordre de 7 à 10% du prix de vente total. Contrairement à l’acquéreur d’un bien neuf, le propriétaire d’un bien ancien paie par ailleurs sa taxe foncière au plein tarif dès la transaction finalisée.
Enfin, certains dispositifs publics d’aide à l’accès à la propriété sont plus restrictifs et compliqués à mettre en œuvre pour un logement ancien que pour un logement neuf. C’est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ) si vous souhaitez un financement bancaire.
Également, si vous louez votre bien dans l’ancien, les revenus fonciers en France sont parmi les plus taxés (Revenus fonciers net taxés à votre taux marginal d’imposition + 17,2% de prélèvements sociaux). La location meublée peut être une cible, encore faut-il acheter dans une zone ou la demande locative correspond à ce type de prestation.
En coût total, il n’est pas rare de s’apercevoir que le neuf et l’ancien sont à peu près au même niveau, si, bien entendu, nous comparons objectivement les 2 sujets : mise aux normes de l’ancien, même localisation, etc.
Seul un professionnel du bâtiment qui achète et fait lui-même les travaux pourrait véritablement faire la différence.
Egalement, garder à l’esprit que l’Etat souhaite développer son territoire locatif et n’ouvre des avantages fiscaux que dans la construction de biens neufs, sauf cas très particulier.
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