Les conséquences fiscales de la location nue

Investissements & Placements

Louer son bien immobilier nu : quelles sont les conséquences fiscales?

Nombreux sont ceux à vouloir investir dans la pierre. Pour beaucoup, c’est une excellente idée, pour d’autres, cela peut rapidement devenir l’enfer fiscal.

Combien sont dans l’idée d’investir en se disant que le locataire paiera la mensualité, dans le but ultime de faire une “opération blanche”. Si vous vous dites cela, la lecture de cet article est impératif.

Vous êtes avisés! On ne se concentre ici que sur le locatif nu, donc non meublé.

Sylvain D. D.

/ 16-02-2022

Toutes les locations que je loue nues (donc sans meubles) sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

C’est l’un des revenus les plus fiscalisés en France.

Mes revenus fonciers nets sont non seulement fiscalisés à ma tranche marginal d’imposition, le fameux barème progressif mais en plus taxés à 17,2% de prélèvements sociaux.

En d’autres termes, un couple étant dans la tranche de 30%, qui déclare 10000€ de revenus fonciers nets sera taxé selon la formule suivante :

10 000 x (30%+17,2%) = 4720€ d’impôts sur le revenu en plus. Ca pique!

Attendez, je parle des revenus fonciers nets, pas des loyers réellement encaissés

Heureusement le législateur offre de droit un abattement fiscal de 30% ou selon les montants de loyers encaissés et/ou le type de loueurs, la possibilité de passer certains charges au réel.

Il y existe 2 régimes fiscaux, au choix selon :

les loyers que je perçois;
les charges réelles que je dois régler dès lors que je suis le propriétaire (assurance, charges d’entretien, etc.)

Allons dans le détails, régime micro foncier VS Reel

Je choisi le régime du micro foncier

Je perçois moins de 15 000€ de loyers par an (sans considération des charges réelles que je supporte) et je recherche la simplicité.

Le revenus foncier imposable est déterminé automatiquement par l’application d’un abattement forfaitaire de 30%.

L’Etat considère ce 30% comme représentant l’ensemble de vos charges sur le bien loué. Dis autrement, vous êtes fiscalisés sur 70% des loyers que vous percevez, qui viennent s’ajouter à vos autres revenus imposables (Salaires, pensions, etc.), l’ensemble cumulé étant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La déclaration fiscale est vraiment très simple.

Je choisi le régime réel 
 
Ce régime s’applique de plein droit dans les cas suivants:
le montant de mes loyers est supérieur ou égal à 15 000 €;
je fais le choix du régime réel même si la somme de mes loyers nus est inférieur à 15 000 € (ce choix est une option irrévocable pendant 3 ans donc je ne peux plus revenir au régime micro-foncier pendant ce délai);
ou je suis un associé d’une Société Civile immobilière (SCI);
ou je suis un associé d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Le choix de ce régime peut être judicieux pour déduire la totalité des charges que je dois payer (frais de gestion, charges de copropriété, dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, etc.). 
La déclaration fiscale est un peu plus technique. Pensez à conserver tous les justificatifs et autres factures.
 

Dans le cas de revenus locatifs nus, c’est à dire que je loue mon bien sans aucun meuble, il est peut-être judicieux d’utiliser le régime du micro-foncier dans les cas suivants :

J’ai peu de charges à déclarer ;
Je n’ai pas de crédit immobilier ;
Je n’ai pas beaucoup de biens immobiliers en location, en tout cas qui ne me permette pas d’obtenir des revenus me rapportant plus de 15 000 €/an.

Je parle bien ici du brut et non du net. Le brut, c’est ce que je perçois de mes locataires, le net, c’est après abattement de 30% avec ce régime.

Le reste est donc fiscalisé à ma tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux

Dans les autres situations, il peut être judicieux de passer au régime réel. C’est, certes, plus fastidieux en termes d’administratifs, puisqu’il faut conserver tous les justificatifs. Par ailleurs, être accompagné par un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine peut ici avoir du sens.

De mon point de vue, et cela n’engage que moi, je m’interroge toujours sur l’intérêt de demander à un expert-comptable d’établir votre déclaration fiscale en vous facturant des honoraires simplement pour indiquer le montant de vos revenus locatifs dans la case 4BE de votre déclaration fiscale, surtout si vous êtes au micro-foncier. S’il vous le fait gratuitement, pourquoi pas! C’est du déjà vu!

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Laura Antoine

23/06/2024

Un grand merci à Mr Sylvain Durand pour son professionnalisme. Il a su donner beaucoup de son temps: écouter, expliquer et accompagner pour m'aider dans la gestion de ma fiscalité et de mon épargne retraite en tant que vétérinaire frontalière franco-suisse. Je recommande vivement.

manoukvdr1

04/06/2024

Nous avons fait appel à Sylvain pour les bons choix concernant les placements financiers , nous sommes pas déçu !

Nathalie Devriendt

19/03/2024

un de mes collègues m'a orientée vers Sylvain afin qu'il m'aide à sortir d'une longue période de procrastination il a su se mettre à mon niveau pour que je me pose les bonnes questions quant à mes projets puis il a adapté ses conseils pour y répondre au mieux vous cherchez un interlocuteur qui sait s'adapter même aux plus débutants en termes d'investissement, vous pouvez le contacter

Agathe

01/03/2024

J'ai rencontré Sylvain par le biais de mon beau frère. Débutant dans le libéral, j'avais besoin d'être aiguillée et accompagnée dans le domaine de la prévoyance. Sylvain a prit le temps qu'il fallait pour me mettre en confiance et pour me proposer ce qui convenait à ma situation. Merci pour tout

Maxime VAN WEYMEERSCH

25/02/2024

J’ai fait appel à Sylvain pour divers conseils en placements financiers, en fiscalité et successorale. Il as pris le temps de répondre à toute mes questions et d'y apporter des solutions parfaitement adaptés. Vous pouvez lui faire confiance pour sa disponibilité son écoute et son efficacité.

Didier Gerard

26/01/2024

Au-dela de l'excellence du contact humain, Sylvain m'a prodigué des conseils très pertinents pour l'organisation de mon patrimoine. De plus, il m'a permis d'aborder cette question avec une largeur d vue que je n'avais et sous des angles de réflexion nouveaux pour moi. Je suis très satisfait de nos contacts.

Gaëlle GOMEZ

16/12/2023

J'ai fait la connaissance de Sylvain, en 2022, lors de la mise en place de plans d'épargne par mon employeur. Il m' a permis de faire le point sur ma situation fiscale et patrimoniale et m'a apporté un certain nombre d'éclaircissement. Concernant le PEE et le PER dont je bénéficie à présent, il est également d'une grande aide, sait faire preuve de pédagogie pour la novice que je suis et me conseille sur les options à privilégier. Sylvain sait se rendre disponible, même en période chargée. Il est très réactif dans sa prise en charge et dans les réponses à apporter aux questions parfois redondantes que je pose. Un soutien précieux. Je recommande vivement Sylvain pour son professionnalisme et son écoute.

Arnaud LEROY (Myst33)

03/12/2023

Nous avons fait la connaissance de Sylvain par l'intermédiaire d'un ami. Il est difficile de trouver un interlocuteur dans le but d'optimiser son épargne. De nombreux produits et solutions financières existent mais ne sont, malheureusement pas à la portée de l'épargnant/investisseur lambda. Ils existent bien évidemment nos conseillers financiers bancaires mais les solutions proposées ne sont pas étudiées au cas par cas et pas forcément en corrélation avec nos besoins. Nous avons donc décidé de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine. Nous avons donc fait appel à Sylvain afin de voir ce qu'il pouvait nous proposer par rapport à notre situation. Dans un premier temps, un apriori me laisse hésitant... Celui qu'un CGP n'est réservé qu'aux personnes très riches. Sylvain a su dissiper cet apriori. Après un premier rendez-vous, Sylvain a écouté nos besoins et a analysé notre situation. C'est au cours d'un deuxième rendez-vous que Sylvain nous a fait des propositions en adéquation avec nos besoins et notre vie de famille. Il a su prendre nos doléances dans une globalité et pas seulement sur un simple aspect financier. Pourquoi avoir sollicité Sylvain ? LA réponse est simple après avoir fait confiance à des assureurs et des banquiers, nous avons eu le sentiment d'être floué, mal conseillé, par des promesses qui n'ont jamais été tenues (des performances bien en deçà, des conseils basiques où après la vente du produit financier, nous sommes livrés à nous même). Sylvain sait se rendre présent et à l'écoute. Il est multicartes et il propose des solutions en abordant la fiscalité, le financier, le juridique... chose qu'un banquier ou un assureur ne propose pas. Pourquoi Sylvain ? Et bien, nous avons recherché un CGP au plus près de notre domicile et avec les recommandations de notre ami, nous avons donc fait appel à Sylvain. Le point important était de pouvoir rencontrer physiquement notre CGP

Pascale HOUDRY

17/07/2023

J'ai fait appel à Sylvain pour des conseils de placements financiers. Comme je suis novice dans ce domaine Sylvain, avec patience et des mots simples a su m'expliquer et me conseiller sur les différentes solutions adaptées à mon cas. J'ai beaucoup apprécié ses conseils avisés et pertinents mais aussi sa disponibilité et son grand professionnalisme. Je le recommande vivement !

Bruno Carlier

14/07/2023

A l'écoute, patient, et objectif... Sylvain est un très bon conseiller. Une palette de propositions larges, au final et après avoir comparé, j'ai retenu une grande partie de ses propositions.