Crédit immobilier : comment ça marche ?
Le crédit immobilier est un passage souvent obligé dès lors que l’on veut acquérir un bien immobilier. C’est une étape, pour la plupart d’entre nous, stressant, ou le banquier explique plein de choses souvent compliquées. C’est pourtant un sujet très important car un crédit engage sur plusieurs années. Autant savoir ce que je signe, non?
J’ai pris beaucoup de temps pour le rédiger, afin de permettre au plus grand nombre d’avoir quelques clés de compréhension et ne pas être dépourvu au moment de d’accepter définitivement un prêt immobilier.
Sylvain D. D.
/ 02-02-2022
La plupart d’entre nous passe par un établissement financier (banque, organismes de rachat, etc.) pour nous aider à acheter un bien immobilier.
Que ce soit sa résidence principale, sa résidence secondaire ou un investissement locatif, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont toujours plus contraignantes. Au point que beaucoup se voient refuser leur demande de financement alors qu’ils y étaient éligibles il y a quelques mois encore.
Déjà, les banques sélectionnent de plus en plus des emprunteurs avec des CDI ou encore des profils métiers cibles comme par exemple les professions libérales médicales. Il est utile de préciser que les banques sont ni plus ni moins des entreprises commerciales, avec un chiffre d’affaires à réaliser et des bénéfices à faire. Elles n’aiment donc pas les risques et sont plus enclines à refuser des financements si notre comportement bancaire n’est pas nickel (pas de frais de commissions d’intervention, pas de rejet de prélèvements, non fiché Banque de France, etc.). Par ailleurs, quelqu’un qui gagne 6000€/mois et qui dépensent tout dans le mois n’est clairement pas un client qui aura des facilités au crédit, loin de là.
En parallèle, les banques sont contraintes par des règles de plus en plus strictes, visant à limiter une nouvelle crise immobilière, comme celle qu’a connu les Etats-Unis avec les subprimes, ce qui nous a mené à une crise financière mondiale. Maintenant, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) impose que tous les organismes préteurs limitent, sans exception, l’endettement de leurs clients à 35% des revenus de l’empruteur. Il est utile de préciser qu’il existait encore, il y a peu, un indicateur incitant les banquiers à ne pas dépasser 33% d’endettement. Ce n’était pas une norme. Aujourd’hui, ça l’est, à 35%! Conséquence, les banques ont encore moins de capacité de manœuvre. J’ai déjà vu des banques prêter, il y a peu, à plus de 50% d’endettement alors que l’emprunteur était auto-entrepreneur, un statut pas forcément accepté par les banques.
Du coup, plusieurs centaines de milliers de demandeurs de financement immobilier se retrouvent du jour au lendemain inéligibles, même en ayant un bon dossier.
Pourtant, le crédit est pour beaucoup un passage inéluctable, pour d’autres la possibilité d’optimiser sa gestion financière ou un enrichissement. Dans les 3 situations, un crédit doit être souscrit dans l’intérêt du souscripteur, ce qui n’est pas toujours le cas malheureusement. Le crédit est un business. Cet article va vous permettre de limiter un certain nombre d’erreurs courantes et surtout vous donner accès à des informations importantes à connaître avant de signer.
Crédit immobilier, définition
Cela peut paraître une évidence, mais c’est loin d’être le cas, surtout pour ceux qui empruntent pour la première fois.
Une définition simple du crédit pourrait se traduire de la façon suivante :
- Je demande de l’argent dont je ne dispose pas;
- On me prête alors un capital et j’accepte de payer une mensualité en échange.
Souvent, on me demande de souscrire à des produits bancaires, comme une assurance maison (appelé MRH) et d’être équipé par l’établissement prêteur (ouverture de compte bancaire, souscrire une carte bancaire, etc.). J’ai déjà vu une banque demander de souscrire à une assurance voiture et une assurance vie en échange d’un crédit immobilier. Était-ce dans l’intérêt du client? C’est une autre histoire.
Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ?
Dans la majorité des situations, c’est le crédit dit « classique » ou « amortissable » qui est le plus proposé.
Ce type de crédit permet le remboursement du capital emprunté sur plusieurs années, contrairement au crédit dit « In-fine », qui permet ici de rembourser tout le capital en 1 fois et dans plusieurs années, en échange du paiement mensuel d’intérêts et de l’assurance entre le moment ou je souscrit et celui ou je rembourse.
Toujours est-il que la base de tout crédit se définit par un capital que j’emprunte et que je dois rembourser. Ce prêt m’est accordé qu’à la condition de payer une rémunération au prêteur, sous forme d’intérêts, via un taux d’intérêts. L’ensemble, même si ce n’est pas obligatoire, est assuré par une assurance emprunteur, que l’on appelle aussi Assurance Décès Invalidité ou ADI. Le schéma ci-dessus présente un remboursement sur 25 ans.
A noter que plus je rembourse mon crédit dans le temps, moins j’ai d’intérêts à payer.
Allons un peu plus dans le détail :
Le capital à emprunter
Le capital se défini de la façon suivante :
= Montant d’acquisition ou montant du terrain + coût de construction
- + Montant des travaux (ceux que vous vous réservez par exemple)
- + Frais de dossier bancaire (c’est une des rémunérations de la banque pour faire le dossier de financement)
- + Frais de garanties bancaires (explication ci-dessous)
- + Frais de courtage éventuellement (lorsque vous souhaitez être accompagner par un courtier en financement par exemple)
– Apport personnel
La question de l’apport personnel
L’apport personnel, c’est de l’argent que j’utilise pour financer une partie de mon projet immobilier.
Souvent, cet argent est issu de mes économies, de la revente d’un bien (immobilier, voiture, etc.), d’un héritage, d’une donation, etc.
Cet apport réduit donc le capital à emprunter.
Aujourd’hui, les établissements financiers demandent sérieusement une contribution financière personnelle pour prêter. C’est pour elle une garantie de sérieux mais avant tout un risque moindre. Souvent, elles demandent 10% d’apport ou à défaut le paiement de tous les frais (liste ci-dessus).
Parfois, beaucoup d’entre nous ne veulent pas de crédit et préfèrent mettre tout leur argent en apport. Pourquoi pas.
Mais souvent, il est préférable de mieux utiliser cet argent pour limiter les droits de succession ou encore le placer à des taux de rendement supérieurs au taux d’emprunt de son crédit. C’est une astuce intéressante à ne pas négliger.
La durée d’emprunt
Il est encore possible d’emprunter jusqu’à 25 ans dans certaines banques, même pour de l’investissement locatif.
Pour un même capital à emprunter, plus la durée de remboursement est courte, plus la mensualité à payer chaque mois est élevée. C’est mathématique. Et parfois, c’est beaucoup trop optimiste au point ou je vois des situations ou les personnes mangent des pommes de terre à la fin du mois, ayant voulu une durée de remboursement la plus courte possible.
Beaucoup diront que le coût total du crédit sera forcément plus élevé si l’on souscrit une durée de remboursement longue. Ils ont raisons dans l’absolu, mais si j’intègre dans mon analyse les points suivants, ma décision pourrait être différente :
- Il est plus facile de rembourser une petite mensualité, donc potentiellement mettre plus d’argent de côté ;
- Les taux pratiqués aujourd’hui ne sont plus vraiment un facteur de décision. Emprunter sur 25 ans « coûte » en moyenne 1,5% de taux. Sur 10 ans, c’est d’environ 1% ;
- Possibilité de placer son épargne sur des supports à rendement plus élevés que le taux d’emprunt accepté. Exemple : Emprunter à 2% et placer son épargne à 6% est très facile ;
- Je bénéficie d’une protection sur le capital que j’emprunte si je décède. En clair, mes héritiers bénéficieront de mon bien et plus aucun crédit à rembourser;
- Je bénéficie d’une prise en charge des mensualités en cas d’invalidité, surtout pour les professions libérales, qui aurait en plus, pour eux, le mérite de limiter de payer des doublons avec leur prévoyance
Le taux d’emprunt ou taux d’intérêt
C’est une des rémunérations de l’organisme préteur.
Ce taux est défini par des durées d’emprunt : Plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux de rémunération de la banque est élevé.
A chaque palier correspond un taux défini par une banque avec souvent une marge de négociation. Dans certaines banques, un courtier aura des conditions privilégiées du fait qu’il est un apporteur d’affaires pour elles.
A savoir que la banque vous prête de l’argent à un taux fixe ou variable. Ce que les gens savent moins, c’est que les banques achètent le capital prêté sur les marchés financiers à un taux inférieur à celui que l’emprunteur souscrit. Quand on emprunte sur 25 ans, la banque empruntera sur 10 ou 15 ans et devra réitérer l’opération dans 10 ou 15 ans, mais avec les taux du moment. C’est aussi une des raisons pour lesquelles elles sont très vigilantes quant à la qualité de l’emprunteur. Moralité, plus un client est dit « haut de gamme », moins la banque portera un risque financier. Statistiquement, cet emprunteur présente moins de risques de défaillance. Ici encore, la banque existe pour gagner de l’argent. C’est ainsi.
A quoi sert la garantie de prêt immobilier ?
La garantie est obligatoire. On ne peut pas y échapper sauf cas très particuliers. Cette garantie sert ni plus ni moins à garantir la banque du remboursement du capital qu’elle m’a prêté. En fonction de mon profil emprunteur, la banque peut imposer 2 types de garanties : l’hypothèque ou la caution.
L’Hypothèque ou Privilège Préteur de deniers = registre des hypothèques
C’est ce que l’on appelle une sûreté réelle, donc pris directement sur le bien immobilier acheté. Pour faire simple, cette garantie est inscrite sur le registre des hypothèques par le notaire au moment de signer l’acte authentique (ou acte notarié).
En cas de défaillance de l’emprunteur, il y a ce que l’on appelle un contentieux. Mon dossier client passe dans un service propre à la banque pour gérer ce type de litige. Souvent, ce service va essayer de trouver des solutions avec l’emprunteur avant la saisie du bien immobilier. Si aucune solution ne permet de récupérer la totalité du capital restant dû, le bien est saisi. La banque procédera à de la revendre, parfois en dessous du marché. Son but n’est pas de s’enrichir mais de se rembourser. La durée entre le contentieux et la saisie est de l’ordre de 2 ans selon mes différentes lectures sur le sujet.
Si tout se passe bien, et que je revend mon bien, il y a des frais de “mainlevée hypothécaire”, pour se désinscrire du registre des hypothèques.
La caution = souscription a une assurance
La caution est l’autre forme qui garantit au prêteur de revoir son argent en cas défaillance de l’emprunteur.
Ici, c’est un assureur, souvent une filiale d’une banque prêteuse, qui est souscrite au moment de signer la demande de crédit.
A noter que souvent, cette garantie est moins coûteuse qu’une hypothèque. En cas de défaillance, c’est donc l’assureur qui viendra me voir, la banque ayant été mécaniquement remboursée. L’assureur réagit plus vite car souvent, tout est fini en 3 mois, laissant peu d’alternatives à l‘emprunteur.
Pour certains profils emprunteur, il est possible de bénéficier d’une caution avec des avantages non négligeables :
- un coût proche de 0
- possibilité de récupérer tout ou partie du montant payé à la fin du crédit
Quelques critères facilitant l’octroi d’un crédit
Force est de constater qu’un emprunteur avec une situation professionnelle stable, qui fait des économies, et a un comportement bancaire sain est plutôt un client qui rassure un banquier. Paradoxalement, il est plus délicat d’obtenir un crédit si je suis en CDD, même en cumul de CDD dans la même entreprise et depuis plusieurs années. Cela reste un contrat précaire. N’en demeure pas moins qu’un CDI peut être perdu. Mais aujourd’hui encore, c’est ce type de contrat qui rassure.
Limiter un saut de charge trop important. Exemple : quelqu’un qui a un loyer de 600 € qui ne fait pas d’économie aura plus de difficultés à demander une mensualité de crédit supérieure à 600€, d’autant que devenir propriétaire est synonyme de charges additionnelles, comme par exemple la taxe foncière à payer chaque année.
Évitez de faire une demande de financement si votre profil emprunteur n’est pas clean. Il est peut-être plus judicieux, ici, d’être accompagné par un courtier indépendant pour faire un état des lieux et corriger le tir avant de présenter son dossier. Une fois connu, difficile de changer la perception d’une enseigne bancaire à son encontre, surtout s’il y a des choses qui ne vont pas. Encore faut-il le savoir.
Courtier en prêt immobilier : utile?
Ce sujet est régulièrement un débat. En fait, tout dépend de son niveau de compréhension, de sa volonté d’être seul face à un banquier pour négocier et défendre son dossier, sans parler du temps nécessaire pour comparer, à condition de savoir quoi comparer.
Si vous avez besoin d’être aidé, il y a quelques critères essentiels à apprécier dès lors que l’on recherche un soutien.
La liste ci dessous n’est pas exhaustive :
- Vérifier qu’il est bien courtier, en allant sur le site de l’ORIAS (www.orias.com). C’est gratuit. Un courtier doit être obligatoirement immatriculé.
- Plus subtil, vérifiez sur le mandat que vous signez que votre courtier est conventionné avec plusieurs banques traditionnelles, des banques en lignes ou encore des établissements de crédit. S’il a moins de 3 banques, posez vous des questions.
- Évitez de signer un mandat si vous avez une clause stipulant que vous aurez des honoraires à payer si vous faites un crédit ailleurs. Certaines enseignes de courtage tentent actuellement de contourner la loi. Je rappelle qu’un courtier n’est rémunéré que si vous acceptez sa proposition de financement.
- Ne pas hésiter à questionner l’expérience de votre courtier. C’est un métier de commerce avant tout. Beaucoup proviennent de la banque mais beaucoup aussi viennent d’autres univers. J’ai déjà croisé des courtiers qui ne savaient pas de quoi ils parlaient. Ils prennent votre dossier, et l’envoient bêtement à des banques à votre place, sans fournir le moindre conseil ni accompagnement. C’est aussi cela qui a terni l’image de cette profession, pourtant bien utile pour beaucoup.
- Vigilance sur les frais. Ils sont libres mais une tendance s’affiche aujourd’hui. Les frais de courtage sont d’1% du montant emprunté dans la limite de 3 000€ par dossier. Mais je trouve que certains abusent : 5 000 € de frais pour emprunter 60 000€, soit 8% de frais sans parler de la commission bancaire payée par la banque au courtier.
Personnellement, quand j’accompagne des personnes dans le financement de leur projet, qui ce soit l’achat de la résidence principale ou de l’investissement locatif, une renégociation de crédit ou encore une restructuration, je fais souvent le même constat :
Le taux est LE critère d’inquiétude, voire de décision.
Ce critère est légitime et entendable, mais à condition, au préalable, de répondre aux critères d’éligibilité d’aujourd’hui, bien évidemment. Le taux n’est pourtant plus aujourd’hui le critère prioritaire, quand bien même les banques et certains courtiers prêchent pour nous convaincre que leur taux est meilleur chez eux.
Aujourd’hui, nous sommes très loin de ce qui se pratiquait en 1990, ou la moyenne des taux flirtée à 9% si ce n’est pas plus. Certains clients me parlent de 16%, un autre monde…
Pour mettre un peu les choses en perspective, si j’avais acheté un bien à 200 000 €, sans apport, et en allant jusqu’au remboursement du contrat de crédit :
- En 1990 j’aurais payé mon bien immobilier 2,5x;
- En 2010, ce même bien m’aurait couté 1,5x ;
- Aujourd’hui, nous sommes plutôt de l’ordre de 1,2x, soit 20% du montant d’acquisition.
Une conclusion simple peut être émise, emprunter de l’argent ne coûte pas cher.
C’est donc le montage financier qui compte avant tout.
Emprunter le juste montant en fonction de sa situation patrimoniale, placer ses économies plus judicieusement et limiter l’apport, conserver une capacité de mettre de l’argent de côté, limiter les frais bancaires, chercher la souplesse des remboursements, trouver une banque en fonction de son profil. Un client n’ayant besoin que d’un crédit, n’a pas besoin de s’adresser à une banque premium, qui appliquera des frais au quotidien plus importants.
Gardez à l’esprit qu’une simulation bancaire n’est jamais un accord de crédit. Les banquiers sont formés à faire ce type de document, voire certains le font sur le coin de la table. Le crédit est valide qu’au moment où vous recevez les offres de prêt chez vous, pas avant.
Bonne journée.
Sylvain
Bénéficier d’un audit patrimonial
Bénéficier d’un comparatif pour les solutions d’assurances
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