Immobilier neuf : des points essentiels à connaitre pour bien choisir ?
Disons-le clairement, investir dans un logement neuf coûte 10 à 15% plus cher qu’un achat dans l’ancien. C’est vrai sauf sur quelques rares villes françaises. Pour autant, soyons prudent et n’allons pas trop vite en conclusion. Le sujet est bien plus large et complexe qu’une simple affaire de prix ou de localisation. Il touche aussi les préférences personnelles ainsi que le mode de vie souhaité pour soi-même et sa famille ou simplement pour ses locataires.:
Sylvain D. D.
/ 01-02-2022
Atouts et inconvénients d’un logement acheté neuf auprès d’un promoteur immobilier
L’acquisition dans un bien neuf, dont la construction n’est pas achevée et/ou non encore commencée s’appelle du VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Ce type d’investissement est strictement règlementé par la loi (article L261-1) et par le code de la construction et de l’habitation. Ces règlementations sont là pour protéger aux maximum le consommateur.
Le propriétaire investissant dans un logement neuf bénéficie d’un bien fonctionnel et moderne, mais dispose également de nombreuses garanties pour faire face à d’éventuels désagréments comme des malfaçons, des fissures ou encore des pannes des équipements (Dommage ouvrage, décennale, biennale, garantie de parfait achèvement, etc.)
En règle générale, l’achat d’un logement, sur le papier, nécessite de la préparation et de l’anticipation. En effet, il peut se passer plusieurs dizaines de mois avant d’être livré, sans parler des effets du confinement retardant les travaux.
Les étapes d'un programme immobilier, de l’achat du terrain à la livraison
Information importante : tous les programmes immobiliers ne proposent pas de Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Elle assure pourtant à l’acheteur que les travaux seront menés à terme même en cas de défaillance du promoteur, le financement étant assuré par un assureur.
Un logement fonctionnel, moderne et confortable
Tous les bâtiments vendus neufs sont aujourd’hui certifiés BBC (Bâtiments basse consommation) ou RT2012 (Réglementation thermique 2012).
Cela signifie qu’aujourd’hui, les biens doivent respecter la réglementation en matière d’isolation thermique, d’isolation phonique, mais aussi pour tout ce qui touche à la plomberie, à l’électricité, à la ventilation, au chauffage, à l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR).
Par ailleurs, acheter dans du neuf propose des prestations importantes :
- bonne étanchéité à l’air, notamment aux endroits sensibles (fenêtres, portes). Le bâtiment bénéficie d’un double vitrage qui procure une excellente isolation thermique pour un confort optimal hiver comme été ;
- optimisation de l’orientation favorisant la lumière naturelle, le confort de ses occupants et limite la consommation énergétique;
- utilisation de chaudières performantes et selon les opportunités, les énergies renouvelables sont utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude. Moins de ressources sont utilisées et la consommation d’Energie est réduite;
- économie d’énergie : les techniques les plus performantes sont mises en œuvre pour le traitement des ponts thermiques, c’est-à-dire des zones qui présentent une variation de résistance thermique, généralement à la jonction de deux parois ou autour des ouvertures. Cela permet de minimiser les pertes de chaleur et de réaliser des économies d’énergie tout en maximisant le confort de l’occupant ;
- isolation optimisée : de multiples techniques sont utilisées en matière d’isolation dans les bâtiments à basse consommation, à commencer par le choix des matériaux. Ainsi, l’utilisation de maçonnerie pour les façades garantie une inertie thermique optimale. Une isolation renforcée est indispensable pour une meilleure maitrise de l’énergie ;
- éclairage économe : les parties communes des bâtiments sont équipées de dispositifs de temporisation, détecteurs de présence, détecteurs de luminosité. Ces techniques permettent des économies sur la facture d’électricité ;
- ventilation : la ventilation est contrôlée en permanence, ce qui assure confort et qualité de l’air, pour un environnement plus sain (humidité, poussières, etc.) et entraine aussi des économies d’énergies ;
- l’utilisation d’énergies renouvelables pour le chauffage, le rafraichissement et l’eau chaude sanitaire. Ce dispositif dépend des contraintes de chaque site et n’est pas obligatoire dans le cadre de la réglementation ;
- mise en place de solution domotique.
Tous ces aspects auront un impact positif sur la qualité de vie dans le bien au quotidien. Par ailleurs, l’aménagement intérieur est généralement optimisé (espace de vie, rangements) bien loin des configurations parfois atypiques des logements anciens.
Un bon niveau de garantie
L’achat d’un bien immobilier neuf comporte plusieurs garanties :
- La garantie de remboursement : si une défaillance du promoteur empêche l’achèvement du logement, l’acte de vente est annulé et l’établissement financier du promoteur rembourse à l’acheteur la totalité des sommes qu’il a déjà versés.
- Garantie de parfait achèvement (pendant 1 an) : cette garantie porte sur tous les défauts de conformité et malfaçons apparentes notifiées à la réception et celles apparues durant la 1ère année. (Fissures, etc.)
- Garantie phonique (pendant 1 an) : le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences d’isolation phonique. Le propriétaire a 1 an pour signaler le défaut (RT2012).
- Garantie biennale (pendant 2 ans) : concerne les éléments, les équipements du logement qui sont dissociables du bâtiment, c’est-à-dire qui peuvent être enlevés sans porter atteinte au gros œuvre. Exemple : un mitigeur qui fonctionne mal
- Garantie décennale (10 ans) : c’est une garantie de vices qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’utilisation.
- Garantie dommage-ouvrage (pendant 10 ans) : il s’agit d’une assurance qui couvre les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la garantie décennale (maçonnerie, toiture, etc.)
Moins de frais et d’impôts
Un logement acheté neuf compense en partie son prix élevé par des charges moins lourdes que dans l’ancien, à la fois au moment de l’achat et dans les années qui suivent.
Du fait de l’absence de droits de mutation, les frais de notaire sont en moyenne de 2,5% de la valeur du bien. Pour ceux qui achètent leur résidence principale, il est même possible de profiter d’une TVA réduite de 5,5%. Sauf cas particulier, tout le monde peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la fin des travaux.
Sur le long terme, l’utilisation au quotidien du logement permettra de réduire la facture de chauffage en plus de limiter l’obligation de faire de gros travaux d’isolation pendant de nombreuses années. Ce qui n’est pas systématique avec l’achat dans un bien plus ancien, qui, pour certains, est devenu un gouffre financier.
Un projet qui doit s’anticiper et il faut savoir être réactif
Les meilleurs biens sont ceux qui partent le plus vite. Ce n’est pas un secret. C’est même clairement une réalité sur certains secteurs géographiques si on intègre l’idée que les terrains constructibles se réduisent, que la demande en logement est si importante que la seule option reste la construction d’un logement neuf et que malheureusement, il existe beaucoup d’acheteurs. Il est donc parfois difficile d’avoir du temps pour réfléchir tellement le marché est dynamique.
Une fois son choix fait, il faut savoir patienter. En général, 18 à 30 mois sont nécessaires pour construire le bien, finaliser les finitions, lever les réserves et recevoir les clés, ce que l’on appelle la livraison.
Pour les investisseurs, des avantages indéniables à condition de ne pas surpayer
Une grande partie de la population considère encore aujourd’hui qu’il faut acheter du neuf pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Pour ma part, mon avis est assez tranché sur la question. La réduction d’impôt est la cerise sur le gâteau. Le plus important, c’est le gâteau.
Qualité de promoteur, son historique, la localisation pour anticiper une revente ou son environnement si nous choisissons de conserver notre bien pour la retraite, une résidence secondaire ou tout autre objectif.
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux en la matière, que ce soit le dispositif Pinel, le dispositif Cosse, notamment sur l’immobilier décoté à l’achat, ou encore la location meublée, professionnelle ou non, en sortie de dispositif Pinel ou Cosse par exemple.
Il faut savoir se faire accompagner pour éviter des déboires dans quelques années.
L’investissement en immobilier neuf a beaucoup de sens si l’investissement s’inscrit sur du long terme, a quelques exceptions près, notamment en ingénierie patrimonial (PINEL optimisé au déficit Foncier, COSSE, WARGON, Location meublée, etc).
Un accompagnement personnalisé est fortement recommandé, car on achète pas une baguette de pain. La situation est quelque peu différente dans le cadre d’un achat en résidence principale car c’est avant une question de gout, de couleur mais aussi d’intérêt fiscale car beaucoup ont bénéficier du prêt à taux zéro, rendant l’accession préférable à l’achat dans l’ancien. Dans ce cas aussi, il semble judicieux de ne pas être seul et savoir se faire aider.
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