Louer son bien immobilier nu : quelles sont les conséquences fiscales?

Louer son bien immobilier nu : quelles sont les conséquences fiscales?

Nombreux sont ceux à vouloir investir dans la pierre. Pour beaucoup, c’est une excellente idée, pour d’autres, cela peut rapidement devenir l’enfer fiscal. 

Combien sont dans l’idée d’investir en se disant que le locataire paiera la mensualité, dans le but ultime de faire une “opération blanche”. Si vous vous dites cela, la lecture de cet article est impératif. 

Vous êtes avisés! On ne se concentre ici que sur le locatif nu, donc non meublé.

Sylvain D. D.
Sylvain D. D.
/ 16-02-2022

Toutes les locations que je loue nues (donc sans meubles) sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

C’est l’un des revenus les plus fiscalisés en France.
Mes revenus fonciers nets sont non seulement fiscalisés à ma tranche marginal d’imposition, le fameux barème progressif mais en plus taxés à 17,2% de prélèvements sociaux.
 
En d’autres termes, un couple étant dans la tranche de 30%, qui déclare 10000€ de revenus fonciers nets sera taxé selon la formule suivante :
10 000 x (30%+17,2%) = 4720€ d’impôts sur le revenu en plus. Ca pique!
 
Attendez, je parle des revenus fonciers nets, pas des loyers réellement encaissés

Heureusement le législateur offre de droit un abattement fiscal de 30% ou selon les montants de loyers encaissés et/ou le type de loueurs, la possibilité de passer certains charges au réel.

Il y existe 2 régimes fiscaux, au choix selon :
  • les loyers que je perçois;
  • les charges réelles que je dois régler dès lors que je suis le propriétaire (assurance, charges d’entretien, etc.)

Allons dans le détails, régime micro foncier VS Reel

Je choisi le régime du micro foncier
 
Je perçois moins de 15 000€ de loyers par an (sans considération des charges réelles que je supporte) et je recherche la simplicité.
 
Le revenus foncier imposable est déterminé automatiquement par l’application d’un abattement forfaitaire de 30%.
L’Etat considère ce 30% comme représentant l’ensemble de vos charges sur le bien loué. Dis autrement, vous êtes fiscalisés sur 70% des loyers que vous percevez, qui viennent s’ajouter à vos autres revenus imposables (Salaires, pensions, etc.), l’ensemble cumulé étant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
 
La déclaration fiscale est vraiment très simple.
Je choisi le régime réel
 
Ce régime s’applique de plein droit dans les cas suivants:
  • le montant de mes loyers est supérieur ou égal à 15 000 €;
  • je fais le choix du régime réel même si la somme de mes loyers nus est inférieur à 15 000 € (ce choix est une option irrévocable pendant 3 ans donc je ne peux plus revenir au régime micro-foncier pendant ce délai);
  • ou je suis un associé d’une Société Civile immobilière (SCI);
  • ou je suis un associé d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Le choix de ce régime peut être judicieux pour déduire la totalité des charges que je dois payer (frais de gestion, charges de copropriété, dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
La déclaration fiscale est un peu plus technique. Pensez à conserver tous les justificatifs et autres factures.
 

Dans le cas de revenus locatifs nus, c’est à dire que je loue mon bien sans aucun meuble, il est peut-être judicieux d’utiliser le régime du micro-foncier dans les cas suivants :

  • J’ai peu de charges à déclarer ;
  • Je n’ai pas de crédit immobilier ;
  • Je n’ai pas beaucoup de biens immobiliers en location, en tout cas qui ne me permette pas d’obtenir des revenus me rapportant plus de 15 000 €/an.

Je parle bien ici du brut et non du net. Le brut, c’est ce que je perçois de mes locataires, le net, c’est après abattement de 30% avec ce régime.

Le reste est donc fiscalisé à ma tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux

Dans les autres situations, il peut être judicieux de passer au régime réel. C’est, certes, plus fastidieux en termes d’administratifs, puisqu’il faut conserver tous les justificatifs. Par ailleurs, être accompagné par un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine peut ici avoir du sens.

 

De mon point de vue, et cela n’engage que moi, je m’interroge toujours sur l’intérêt de demander à un expert-comptable d’établir votre déclaration fiscale en vous facturant des honoraires simplement pour indiquer le montant de vos revenus locatifs dans la case 4BE de votre déclaration fiscale, surtout si vous êtes au micro-foncier. S’il vous le fait gratuitement, pourquoi pas! C’est du déjà vu!

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